2021년 과열되었던 한국 부동산 시장은 젊은이들을 포함한 많은 사람들의 '영끌'을 부추겼다.
과연, 2023년이 저물어가는 이때에 한국 부동산 시장의 현재와 미래는 어떨까?
부동산 시장 하락이라는 측면에서 한가지 한가지 살펴보도록 하자.
부동산 시장의 하락의 바로미터는 바로 아래의 5가지 키워드의 복합적인 관계성에서 볼 수 있다.
1. 금리 인상
2. 공급 증가
3. 부동산 세제정책
4. 대출 규제
5. 경기 침체
한가지씩 면밀히 들여다 보며 한국의 부동산 시장의 미래를 예측해 보도록 하자.
금리를 흔히 돈의 가치라고 표현한다. 쉽게 표현해 금리가 올라가면 돈의 가치가 상승하여 돈이 귀하게 여겨지게 되고, 금리가 낮아지면 돈의 가치가 낮아져 돈을 쉽게 사용하게 되어진다. 코로나 때 거의 0%대에 가까웠던 금리와 세계 각국의 양적 완화 정책으로 인해 부동산과 주식시장에 돈이 쏟아져 들어와 부동산 가격 상승과 주식시장 상승을 만들어냈던 것을 지켜봤던 투자자 혹은 투자 방관자였다면, 이 말의 의미를 쉽게 깨달을 수 있을 것이다.
한국의 기준금리는 23년 1월 10번의 연속적인 금리 인상을 뒤로하고 3.5%로 동결하여 현재까지 유지하고 있다. 약 2년 전 1%대였던 것을 기준한다면 약 3배에 달하는 금리 인상이 단행된 것이고 이로 인해 돈의 가치를 높아지고 돈을 빌린 대가로 지불하는 이자 부담은 크게 늘어났다.
이자 부담은 자연스럽게 몫돈이 들어가는 부동산 투자에 고민을 하게 만드는 큰 장애물이 되었다.
시장의 가격은 단순하다. 공급과 수요의 법칙에 의해 모든 가격이 결정된다. 경우에 따라 급매나 경매와 같이 이 법칙의 룰을 벗어나는 것 처럼 보이는 예외들이 존재하지만 이를 제외하면 가격의 상승은 높은 수요와 적은 공급으로, 가격의 하락은 낮은 수요와 높은 공급으로 인함이다.
수요의 낮아짐은 위 금리의 인상으로 확인할 수 있고, 혹은 예상할 수 있다.
공급의 증가는 연초 대비 44.75% 많아진 서울 아파트 매매 물량 추이를 통해 볼 수 있다. 즉, 공급은 급격하게 증가하고 있고, 집 1채 있는 30대 직장인들도 이때 못팔면 집 값이 하락할 것 같은 불안감으로 인해 시장에 매물을 내놓고 있는 상황이다.
단순 시장의 흐름을 읽기 위한 용도, 혹은 낚시질을 위한 용도로 가격을 높여 시장에 내놓는 것이 아니라면 이는 불안 증세로 볼 수 있다. 누군가 낮은 가격에 매매 가격을 형성하기 시작한다면 불안심리에 다른 사람이 계약 체결을 하게 될 수 있고, 이는 부동산 가격의 하락을 주도하는 불안감으로 퍼져나갈 수 있다.
한국 정부는 부동산 거품이 극심하여 국민들이 월급 모아서는 평생 집한채 마련하기 어렵다는 애원에도 불구하고, 부동산 가격을 잡는 세제 정책을 펴기 보다는 대출 완화 카드를 선보여, 극심한 부동산 하락을 주도적으로 방어해주었다.
이로 인해 가계 대출은 7조에 이르렀고, 하락을 하는 것 같던 부동산 가격은 튀어오르는 공처럼 반등하고 오름 추세에 있는 것 처럼 여겨진다.
이처럼 부동산 정책에 따라 부동산 가격이 상승 혹은 하락할 수 있다.
현재는 심한 부동산 가격의 하락이 있게 되는 경우 사회 전반에 미칠 영향으로 인해 정부가 나서서 이를 막아서는 모양세이지만 가계 부담금이 급증한 상황에서 그 역할의 영속성이 얼마나 지속될 수 있을지에 대해서는 의구심이 든다.
대출의 확대 혹은 장려는 규제와는 상반된 시장의 흐름을 만들어낸다. 하지만 현재 정부의 부동산 대출 규제는 규제보다는 완화에 가까운 행보를 보이고 있다.
현재 한국의 소득 대비 주택가격 배율을 보면 우리나라 아파트 가격이 소득의 26배에 달하는 정도로 주요국 평균 수준을 크게 웃도는 것으로 나타났다. 이는 대출 규제로 인한 영향이라고 볼 수 있으며, 10여년간 보이지 않았던 괴리감이라는 사실에 주목해야할 것이다.
마지막은 우리가 예측할 수는 없지만 기업활동의 저하로 수익성이 낮아지는 것으로 인해 불어닥치는 경기침체를 이유로 들 수 있겠다. 경기침체는 사업을 하는 사장이나 회사 직원이나 부동산 투자에 소극적 혹은 비관적으로 태도를 전환하게 만드는 주요 원인이다. 소득이 줄어드는 것이 눈에 보이거나, 내 일자리가 내일도 안정적일지 모르는 상황 가운데서 몫돈을 들여 투자를 단행할 강심장은 없을 것이기 때문이다.
이와 같이 크게 5가지 부동산 하락 신호들과 현재 한국의 상황에 대해서 살펴보았다.
부동산 가격의 하락은 집 없는 사람들에게는 호재이나 영끌을 하거나 집을 1채 보유한 사람들에게는 낙담되는 상황이 될 수 있을 것이다. 모두를 만족시켜줄 수 있는 결과는 없으며, 내가 어느 쪽에 있던 미래를 준비하는 투자자가 되어야 불안정한 미래 혹은 쪽박차는 미래로 부터 나와 우리 가족을 지켜줄 수 있을 것이다.
모두 안전한 투자 합시다!
토지 투자 전략 (0) | 2023.11.02 |
---|---|
재산세 조회방법 및 납부 기간 (0) | 2023.10.31 |
2023년 하반기와 2024년 부동산 전망 (0) | 2023.10.26 |
부동산전망과 반등, 2024 부동산의 미래는? (0) | 2023.09.18 |
부동산 수수료, 계산법과 사례 그리고 협상 노하우! (2) | 2023.09.16 |